Nachforderungen für Ferienimmobilien in Spanien

Die eigene Ferienimmobilie auf der spanischen Insel Mallorca war für viele Liebhaber der Mittelmeersonne in den vergangenen Jahren durchaus erschwinglich. Auf dem Immobilienmarkt der größten Baleareninsel war die Situation ausgesprochen investorenfreundlich. Bedingt durch die dortige Immobilienkrise sanken die Preise auf der 3.600 Quadratkilometer großen Mittelmeerinsel um bis zu 40 Prozent. Das wirkte sich nicht nur positiv auf den Kaufpreis von Finca, Ferienhaus oder Ferienwohnung aus, sondern auch auf die Kaufnebenkosten, zu denen die Grunderwerbssteuer gehört. Sie bemisst sich nach dem im Immobilienkaufvertrag beurkundeten Kaufpreis. Wird dieser niedrig angesetzt oder bewusst heruntergerechnet, dann reduziert sich auch die Grunderwerbssteuer – und für den Immobilienkäufer war der Erwerb seiner Finca ein Schnäppchen.

Nachversteuerung durch Nachbewertung

Auf der Grundlage des Artikels 57 des Ley 58/2003 aus Dezember 2003, einer Rechtsgrundlage zur legalen Besteuerung, gehen immer mehr Städte und auch kleinere Gemeinden auf der Insel Mallorca dazu über, rückwirkend die Käufe von Ferienhaus sowie Ferienwohnung neu und in dem Sinne nachzubewerten. Das ist so legal wie zulässig, solange die gesetzlichen Fristen mit Blick auf die Verjährung eingehalten werden. Als örtlich zuständige Behörde setzen die Kommunen den heutigen, aus ihrer Sicht realistischen und realen Wert der vor einigen Jahren gehandelten Immobilie neu fest und legen diesen der Besteuerung zugrunde. Durch den höheren Immobilienwert ergibt sich eine dementsprechend höhere Grunderwerbssteuer. Die Differenz zwischen heutiger und damaliger Grunderwerbssteuerhöhe wird jetzt nachgefordert.

Schätzung, Anhörung, Widerspruch

Der Immobilieneigentümer braucht die Schätzung seiner Immobilie keineswegs klaglos hinnehmen. Für das vom Gesetz vorgesehene Anhörungs- und das sich daran anschließende Widerspruchsverfahren müssen jedoch die dafür geltenden Fristen eingehalten werden. Außerdem braucht der Immobilienbesitzer gute Argumente, um den teilweise extrem niedrigen Kaufpreis zu rechtfertigen. Die Behörden wissen sehr wohl, wie der eine oder andere „Dumpingpreis“ zustande gekommen ist. In dieser Situation braucht der Ferienimmobilienbesitzer auf Mallorca einen im Immobilienrecht versierten Rechtsanwalt. Dieser sollte zwingend von der Insel kommen und einen „guten Draht“ zu den kommunalen Behörden haben. Denn nach Erhalt des Nachforderungsbescheides für die Grunderwerbssteuer ist schnelles Handeln notwendig. Binnen acht Tagen muss eine Anhörung beantragt werden. Für das sich daran anschließende Widerspruchsverfahren beträgt die Frist einen Monat.

Um eine realistische Aussicht auf Erfolg zu haben, benötigt der Fincabesitzer ein aktuelles Gutachten, bestenfalls von einem öffentlich vereidigten Sachverständigen. Das kostet Geld, ebenso wie die Bemühungen des Rechtsanwalts. Diese Ausgaben müssen der Nachforderung für die Grunderwerbssteuer gegenübergestellt werden. Dann zeigt sich, was von beidem besser ist. Oftmals ist es sinnvoller zu schweigen und zu zahlen, zumal jetzt der aktuelle Immobilienwert amtlich verbrieft ist. Das kann ein Wertgutachten beim zukünftigen Immobilienverkauf durchaus überflüssig machen.

Miete statt Eigentum

Für alle die keine eigene Ferienimmobilie auf der wohl beliebtesten Baleareninsel besitzen, können hier Fincas, Ferienhäuser & Ferienwohnungen auf Mallorca mieten. Denn viele der Eigentümer vermieten ihr Feriendomizil an Urlauber.