Wann darf man eine Wohnung als Ferienwohnung vermieten?

Der Eigentümer einer Eigentumswohnung kann diese als Ferienwohnung vermieten, solange das nicht in der Teilungserklärung ausgeschlossen worden ist. Nur wenn andere Miteigentümer dadurch unzumutbaren Belästigungen ausgesetzt wären, könnten diese rechtlich dagegen vorgehen.
Bei einer Mietwohnung ist natürlich grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters erforderlich.

Darüber hinaus kann es sein, dass auf kommunaler Ebene spezielle Vorschriften gegeben sind, wie das beispielsweise in Berlin der Fall ist. Dort wurde die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnungen drastisch eingeschränkt, um dem Wohnungsmangel im Innenstadtbereich zu begegnen.

Da sollten Sie sich am besten bei der zuständigen Stadt/Gemeinde erkundigen. Was für Berlin gilt muss nicht zwangsläufig am Ort Ihrer Ferienwohnung gelten.

In meinem Ort ist es beispielsweise zulässig, dass ich meine Einliegerwohnung als Ferienwohnung vermieten darf. In Berlin gibt es wiederum andere Bestimmungen zwecks Ferienvermietung, da in der Hauptstadt sowieso Wohnungsknappheit herrscht.

Einem Wohnungseigentümer ist es grundsätzlich freigestellt, seine Wohnung als Ferienwohnung zu vermieten, sofern diese Möglichkeit nicht in der Teilungserklärung ausgeschlossen wurde. Bei Mietern kommt allenfalls eine Untervermietung in Betracht, die in jedem Fall der Genehmigung des Vermieters bedarf.

Die in Berlin geltenden Beschränkungen für die Vermietung an Touristen sind ein Sonderfall, der sich aus dem Berliner "Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum" (ZwVbG) in Kombination mit der Verordnung zum ZwVbG ergibt. Die Regelung ist am 01.05.2014 mit einer zweijährigen Schonfrist in Kraft getreten, die zum 01.05.2016 ausgelaufen ist. Es handelt sich dabei zwar nicht um ein generelles Verbot von Ferienwohnungen, allerdings gibt es erhebliche Einschränkungen sowie hohe Genehmigungshürden. Bei nicht genehmigten Ferienwohnungen drohen empfindliche Geldbußen.

Eine flächendeckende Einführung derartiger Regeln in Deutschland ist zwar unwahrscheinlich. Es ist aber nicht auszuschließen, dass es früher oder später auch in anderen Städten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt zu ähnlichen Regelungen kommen wird.

Durch das Internet ist es mittlerweile extrem einfach geworden, Wohnraum als Ferienwohnung anzubieten. Dabei müssen verschiedene Vorschriften und Anträge berücksichtigt werden, ansonsten drohen hohe Strafen.

Diese Regelungen wurden durch das Aufkommen von diversen Internetportalen für die Vermietung von privatem Wohnraum in den letzten Jahren noch einmal ausgeweitet und können sich je nach Bundesland und Landkreis stark unterscheiden. Es empfiehlt sich daher, als Vermieter einer Ferienwohnung, eng mit Behörden zusammenzuarbeiten und sich vorher über die örtlichen Vorgaben genau zu informieren.

Fast überall wird die Vermietung als ein Gewerbe angesehen und muss daher auch als diese angemeldet und versteuert werden. Ab wann eine Ferienwohnung als Gewerbe angesehen wird, ist aber stark unterschiedlich. Checklisten zur Gewerbeanmeldung und Hilfe bei der Vorbereitung finden zukünftige Vermieter bei der örtlichen Industrie- und Handelskammer.
Die Umsatzsteuer muss auf jeden Fall gezahlt werden, auch wenn eine Gewerbeanmeldung nicht notwendig ist.

Es gibt allerdings auch Regionen, in denen gar keine Ferienwohnungen vermietet werden dürfen oder zumindest enorm hohe Hürden gesetzt werden. Das gilt insbesondere in großen Städten wie Berlin, wo der Wohnraum teuer und umkämpft ist.

Ob eine Wohnung als Ferienwohnung vermietet werden darf oder nicht, lässt sich nicht pauschal beantworten. Entscheidend ist, ob es sich um eine Eigentums- oder um eine Mietwohnung handelt, und welche besonderen örtlichen Regelungen gegebenenfalls zu beachten sind.

Bei einer Eigentumswohnung steht einer Vermietung als Ferienwohnung nichts entgegen, sofern dies nicht in der Teilungserklärung ausgeschlossen worden ist und sofern damit keine unzumutbare Beeinträchtigung für die anderen Wohnungseigentümer verbunden ist. Mieter brauchen grundsätzlich eine Erlaubnis ihres Vermieters, wenn sie ihre Wohnung als Ferienwohnung vermieten möchten. Vermieten sie ihre Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters an Touristen, riskieren sie möglicherweise sogar eine fristlose Kündigung.
In besonderen Situationen, so beispielsweise in Berlin, wo Wohnraum derzeit besonders knapp ist, dürfen private Wohnungen nur noch mit einer entsprechenden Ausnahmegenehmigung an Touristen vermietet werden.